Die wohl schönste Möglichkeit Steuern zu sparen!
Die Sanierungskosten eines unter Denkmalschutz sich befindlichen Gebäudes können Kapitalanleger acht Jahre lang mit je 9% und vier weitere Jahren lang mit je 7% steuerlich geltend machen. Eine komplette Denkmal-Abschreibung erfolgt also innerhalb von zwölf Jahren. Eigennutzer schreiben neun Jahre lang jeweils 9% ab. Neben den Modernisierungskosten kann die Standard-Afa von der Steuer abgesetzt werden.
Denn der
Fiskus geht (rechnerisch) davon aus, dass sich eine Immobilie
mit der Zeit abnutzt, jedes Jahr ein bisschen weniger Wert hat
und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der
Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und
Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer
absetzen. Diese Abschreibung heißt im Finanzamt-Deutsch
Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie ist neuerdings für
Neu- und Altbauten einheitlich
geregelt: Die degressive AfA gibt es nicht mehr, nur noch die
lineare. Das bedeutet, dass der Abschreibungssatz über den
gesamten Zeitraum gleich bleibt.
Wichtig: Keine AfA fürs Grundstück
Abgeschrieben werden kann aber nur die Immobilie, nicht aber das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Sollte irgendwann einmal das Gebäude nicht mehr existieren, so besteht doch immer noch das Grundstück, das neu bebaut werden kann.
Standard-Afa
Käufer von gebrauchten Immobilien können das Gebäude linear abschreiben. Abgesetzt werden können nämlich fünfzig Jahre lang jeweils 2 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) von der Steuer. Ausnahme: Häuser, die vor 1925 errichtet wurden. Hier gilt ein AfA von 2,5 % (vierzig Jahre lang). Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird abgezogen. Er wird anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.
AfA für Neubauten
Die bisherige degressive AfA, die Hausherren eine anfangs höhere Steuerersparnis ermöglichte, wurde für Neufälle zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für solche ab 2006 kann jetzt auch nur noch die lineare AfA beansprucht werden, nämlich fünfzig Jahre lang jeweils 2 %. Für alle Fälle bis 2005 gilt aber weiterhin die alte Regelung mit folgenden degressiven AfA-Sätzen: 4 % in den ersten zehn Jahren, 2,5 % in den darauf folgenden acht Jahren und 1,25 % in weiteren zweiunddreissig Jahren. Abgeschrieben werden können nur die Kosten des Gebäudes, nicht der Kaufpreis für das Grundstück.
Die unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sind für Steuersparer und Kapitalanleger sehr interessant. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich 9 % und weitere vier Jahre lang mit 7 % steuerlich geltend machen. Für die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten) gibt es zusätzlich die lineare AfA. Wichtig: Auch Eigennutzer von Denkmal-Immobilien profitieren von den hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten (zehn Jahre lang jeweils 9 % der Sanierungskosten)
AfA für Modernisierung
Während die Anschaffungskosten für nicht
selbst genutzte Immobilien über lange Jahre abgeschrieben werden
müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem
sehr kurzen Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden. Sanierungs-
und Modernisierungskosten können gleichmäßig verteilt über einen
Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere
Reparaturen sind sofort absetzbar.
Anschaffungsnahe Aufwendungen
Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen
Immobilien müssen beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen
über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb
nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 %
(ohne Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten betragen. Liegen
die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen
höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten
behandelt mit der Folge, dass sie linear im Laufe von vierzig,
beziehungsweise fünfzig Jahren abgeschrieben werden müssen. Diese
auch als "Instandhaltungsstau-Paragraph" verpönte Regelung
wird von Experten scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser
notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.
Andere Regelungen gelten für die Denkmal-AfA.
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