Angebotsboom – fallende Preise – sinkende Nachfrage
Der Immobilienmarkt befindet sich weiter fest im Wandel. Im 3. Quartal zeigte sich wiederholt der Trendwechsel von Angebot und Nachfrage, welcher sich bereits im II. Quartal ankündigte. So erleben Kaufangebote auf den großen Immobilienportalen wie ImmoScout24 und Immowelt ein stetiges Wachstum, während bei Mietangeboten das Angebot sinkt.
Dagegen zeigt die Nachfrage ein gegensätzliches Bild: Immer weniger Menschen suchen eine Kaufimmobilie, während die Nachfrage auf dem Mietmarkt laufend zunimmt.
„Mit dem Zinsanstieg im II. Quartal ist die Finanzierung eines Immobilienerwerbs deutlich teurer geworden. Damit ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Kaufinteressenten vorerst geplatzt. Menschen, die vorher über einen Kauf nachdachten, suchen seitdem vermehrt nach Immobilien zur Miete. Die Verschiebung der Nachfrage von Kauf zu Miete hat sich innerhalb nur eines Monats weiter verschärft“, kommentierte Geschäftsführer von ImmoScout24, Dr. Thomas Schroeter, die Entwicklung am Immobilienmarkt bereits im Juli diesen Jahres.
Deutlich mehr Immobilien im Angebot
Nicht nur in den Großstädten, auch in der Gesamtbetrachtung stieg allein im Juli das Angebot für Kaufimmobilien bei den Immobilienportalen. Am stärksten stieg das Verkaufsangebot in München um +18,5%. Aber auch in anderen deutschen Großstädten wuchs das Angebot an Kaufimmobilien innerhalb eines Monats deutlich:
· Düsseldorf +15,6%
· Köln +14,4%
· Stuttgart +14,2%
· Berlin +9%
In Durchschnitt Deutschlands betrachtet wuchsen Inserate für Immobilien zum Kauf bei um ca. 9% an. Immowelt vermerkte im gleichen Zeitraum eine Steigerung der Inserats-Laufzeiten, mit einhergehender Kaufpreisreduzierung.
Starke Nachfrage und geringes Angebot bei Mietwohnungen
Der Nachfragedruck auf dem Mietmarkt steigt stetig weiter. Die schon seither sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Berlin stieg nun innerhalb eines Monats um ca. 31% nochmal kräftig an. München verzeichnete mit einem Plus von rund 17% die zweitstärkste Zunahme an Nachfragen nach Mietwohnungen. Gleichzeitig aber geht das Angebot an Mietwohnungen in allen Großstädten und auch Deutschlandweit stetig zurück:
· Berlin -12,6%
· Köln -10,8%
· Frankfurt a. M. -10,0%
· Düsseldorf -8,6%
· Hamburg -7,1%
· Stuttgart -6,4%
· München -2,4%
Fallende Immobilienpreise – am Horizont droht ein „synchronisierter Abschwung“
Die Immobilienpreise fallen schon, was laut dem Internetportal `Zeitenwende` verschiedene Datenquellen belegen. Und die Immobilienblase, die durch die seit der Finanzkrise 2008 bis zur Nulllinie fallenden Zinsen angefacht wurde, konnte sich bisher ungebremst entfalten. Aber seit Jahresanfang steigen in Deutschland die Bauzinsen, von anfangs 1% auf jetzt bis zu rund 4%.
Experten, wie etwa Dr. Andreas Beck, erklären: Eine wichtige und vor allem große Käufergruppe am Immobilienmarkt fällt gerade weg. Und je mehr die Zinsen steigen umso mehr – nämlich die Kapitalinvestoren, bei denen die Kapitalkosten die Mietrendite nun übersteigt. Diese Gruppe wird nun, da unrentabel, weniger Immobilien erwerben, bzw. neu bauen.
In den verschiedenen Charts können man verfolgen, wie seit 2006 die Immobilienpreise wie an einem Strich gezogen, ständig weiter gestiegen sind. Der beginnende Preisrückgang korreliert mit dem gestiegenen Leitzins der Notenbank, der seither nur gefallen war und seit 2016 regelrecht an der Nulllinie klebte. Das bisherige „Billige Geld“ befeuerte jahrelang auch den Immobilienmarkt – und damit sei nun Schluss.
In Australien, England und Kanada sinken die Immobilienpreise bereits im deutlich 2-stelligen Prozentbereich. Volkswirte gehen davon aus, dass der globale Abwärtstrend erst begonnen hat und wir in den Jahren 2023 und 2024 am Immobilienmarkt einen „globalen synchronisierten Abschwung“ beobachten werden, so Hideaki Hirata von der Tokioter Hosei-Universität und ehemaliger Ökonom der Bank of Japan, der an einer globalen Immobilienmarkt-Analyse des Internationalen Währungsfonds mitgewirkt hat.
Viele junge Familien erleben das erste Mal steigende Zinsen
Bis die Zinsanhebungen der Notenbanken auf die Haushalte Wirkung erzielen, wird nach Hiratas Meinung noch einige Zeit vergehen, da oft Anzeichen sinkender Nachfrage übersehen werden. Inzwischen sehen sich Immobilienkäufer, die Rekordpreise bezahlt haben, einer Zinssteigerung gegenüber, während gleichzeitig die Inflation die Lebenshaltungskosten durch die Decke gehen lässt und der Wirtschaft eine Rezession droht. „Junge Familien, die sich verschuldet haben, haben noch nie in ihrem Leben einen starken Zinsanstieg zu einer Zeit erlebt, in der ihre realen, inflationsbereinigten Löhne sinken”, so Rob Subbaraman, Leiter der globalen Marktanalyse bei Nomura. „Das könnte für sie ein ziemlicher Schock werden.“
Viele nehmen Abstand vom Immobilienkauf
Viele Immobilienkäufer, die bei der Anschlussfinanzierung die monatliche Belastung nicht mehr stemmen könne, dürften sich gezwungen sehen, ihre Immobilie zu veräußern, was den Druck auf die fallenden Immobilienpreise natürlich weiter erhöhen wird. Gar nicht erst zu reden von den potenziellen Immobilienkäufern, die bei den nun stark gestiegenen monatlichen Belastungen dieses Risiko erst gar nicht eingehen.
Wohnungsbau und Storno-Welle
Laut einer Umfrage des ifo-Instituts kommt es weiterhin vermehrt zu Auftragsstornierungen. Bereits im August waren 11,6% der befragten Unternehmen betroffen. „Seit April sehen wir, dass auffällig viele Projekte abgebrochen werden. Die Rahmenbedingungen haben sich in den vergangenen Monaten drastisch verschlechtert: Explodierende Baukosten, steigende Kapitalkosten und stark eingeschränkte Fördermöglichkeiten belasten die Kalkulationen schwer. Einige Projekte werden dadurch unrentabel“, erklärte ifo-Forscher Felix Leiss.
„Bis vor wenigen Monaten standen die Weichen im Wohnungsbau noch auf Wachstum. Die Unternehmen verfügen immer noch über prall gefüllte Auftragsbücher, aber mit Blick auf die künftige Entwicklung greift die Angst um sich“, sagt Leiss weiter. Sehr viele Unternehmen erwarten Geschäftsrückgänge. Der Erwartungsindex fiel auf -48,3 Punkte, welcher im April noch bei -47,4 Punkten stand und zeichnet damit den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung 1991.
Zwar haben sich die Lieferengpässe bei Baustoffen geringfügig gebessert. „Dennoch ist das Material vielerorts knapp und somit teuer“, stellt Leiss fest. Und die hohen Energiekosten verteuerten das in der Herstellung oft energieintensive Baumaterial zusätzlich, so dass viele Bauunternehmen vor diesem Hintergrund eine weitere Preiserhöhung planen.