Augen auf beim Landhauskauf!

Romantisches Fischerhaus in dörflicher Lage an der Ostsee

Das sympathische Dorf liegt nur zweieinhalb Autostunden von der Berliner City entfernt zwischen Rostock und Stralsund. Am Ufer des Saaler Boddens, einem der Ostsee vorgelagerten Mischgewässer aus Flusslauf und Meer, befindet sich Michaelsdorf inmitten herrlich stiller Natur. Abseits des Massentourismus der Halbinsel Fischland-Darss-Zingst blieb in diesem kleinen Ort eine der letzten ursprünglichen Siedlungs-Strukturen der seit Jahrhunderten ansässigen Bodden-Fischer bestehen.

Hier am Rande des Nationalparks „Vorpommersche Boddenlandschaft“ wartet eine noch original erhaltene Fischerkate auf ihre neuen Eigentümer. Die alten Bewohner, die dort über viele Jahre gelebt und keine Kinder haben, wollen das Haus verkaufen und eine kleinere Senioren-Wohnung beziehen. Die Liegenschaft verfügt über eine Fläche von zweitausend Quadratmetern mit schön gewachsenem Obstbaumbestand und zwei sehr gepflegten Gemüsegärten. Sie ist komplett mit klassisch grünen Lattenzäunen eingefriedet.

Das Obergeschoss der einzeln stehenden Fachwerk-Kate teilt sich in zwei separate helle Schlafzimmer. Das Dach ist mit einer dick bemoosten und küstentypischen Reetschicht eingedeckt. Im Erdgeschoss grenzt die geräumige Wohnküche an eine gut belüftete Speisekammer. Durch den langen Flur, von dem auch das großzügige Bad mit der freistehenden Badewanne abgeht, erreicht man die sogenannte Gute Stube. Ein wunderbarer, fast bis zur Decke reichender und ornamentierter Kachelofen mit Sitzbank beheizt das gesamte Erdgeschoss. Auch die beiden oberen Schlafzimmer werden durch einen funktionierenden antiken Kachelofen angenehm temperiert. In der Wohnküche sorgt darüber hinaus die intakte Kochmaschine für das unvergleichliche Kocherlebnis über einem Feuer. In dem einfachen Schuppen hinter dem Haus ist genügend Platz, um das Holz zum Heizen für den Winter trocken zu lagern. Der Blick über die offene See mit Inseln aus Salzwiesen, auf denen sich im Herbst tausende von Kranichen sammeln, ist atemberaubend. Nur an sehr wenigen Stellen der südlichen Boddenküste ist es möglich, die fantastischen Naturschauspiele so unmittelbar wie hier erleben zu können. Die riesigen Schwärme aus Graugänsen kehren im Restlicht der untergehenden Sonne von den Fressplätzen auf den umliegenden Äckern zurück. Auch diese äußerst scheuen Vögel haben ihre Schlafstellen in den Salzwiesen der Bodden-Inseln eingerichtet. Die schier unendliche Weite des Horizontes lässt durch die saubere klare Luft einmalige Impressionen in den Farben der wechselnden Jahreszeiten zu.

Dieses Kleinod können Sofort-Entschlossene zu einem außerordentlich günstigen Preis erstehen, um es anschließend behutsam und mit alternativ-ökologischen Mitteln zu restaurieren. Das ist eine Investition in die Zukunft jeder jungen Familie. Und als Urlaubsdomizil für zahlende Gäste zeigt diese Geldanlage den Strafzinsen von Banken und Sparkassen auch noch „eine lange Nase“!

Hand auf´s Herz - Wer würde hier nicht schwach? 

Ein solches Angebot lässt so manchem Interessierten das Sodawasser im Mund zusammenlaufen. Denn nicht umsonst heißt es in Immobilienmakler-Kreisen: Wir verkaufen Emotionen!

Zwar ist das Bauchgefühl bei dem Kauf eines Landhauses durchaus nicht unwichtig, aber man sollte eher mit kristallklarem Kopf an eine solche Sache herangehen. Angenommen, ein interessierter etwa vierzigjähriger, verheirateter Käufer lebt und arbeitet in Berlin, hat zwei schulpflichtige Kinder und verfügt über ein merkbar überdurchschnittliches Einkommen. Er möchte sein Sparvermögen in Höhe von 60.000 Euro so anlegen, dass es mehr als die zur Zeit 1,0 Prozent Zinsen auf dem Tagesgeld-Konto erbringt. Wie viele andere Großstadtbewohner träumt die Familie von einem Land- oder Bauernhaus, wo sie die Wochenenden und die Schulferien verbringen kann. Die beiden Kinder sollen eine Verbindung zur Natur finden und an den Garten mit seinen frischen Bio-Produkten herangeführt werden. Vielleicht, um das Landhaus mit seinem großen Gemüse- und Obstgarten später selbst einmal zu bewirtschaften. Der erste Besichtigungstermin wird in völliger Begeisterung und Euphorie schon für das nächste Wochenende vereinbart. Und von Anfang an macht der Makler Druck: „Sie sind nicht die einzigen Kaufwilligen! Bei diesem sagenhaft günstigen Preis von nur 120.000.- Euro und das bei der Lage!“

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten und unbedingt zu beachtenden Punkte, die an dem obigen Beispiel des romantischen Fischerhauses deutlich gemacht werden:

1. Die Kaufabsicht

Lassen Sie sich bei einem Immobilienkauf niemals von einem Verkäufer oder dessen Vertreter drängen, denn es bedarf immer eines genügend großen Zeitfensters mit mindestens zwei Besichtigungen, um die Gesamtumstände prüfen zu können.

2. Die Gemeinde:

Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, welche Versorgungsleitungen mit dem Grundstück und Haus verbunden oder geplant sind. In diesem Fall stellt sich beispielsweise heraus, dass zwar der Stromversorger neue Erdkabel verlegt hat, eine neue DSL-Telekommunikations-Leitung am Haus liegt und die neue Wasserzuleitung vom zuständigen Wasser- und Abwasserzweckverband angeschlossen wurde, aber der Bau von Abwasserleitungen für ein Druckpump-System erst im nächsten Jahr erfolgen wird. Die auf dem Grundstück befindliche und vor fünf Jahren gebaute vollbiologische Kleinklär-Anlage hat jedoch noch eine Betriebsgenehmigung für mindestens weitere fünf Jahre. Also ist das erst einmal kein Problem?

ACHTUNG: diese Genehmigung ist nicht das Papier wert, auf dem sie gedruckt wurde. Sobald die zentrale Abwasser-Erschließung durch die Gemeinde in Auftrag gegeben wird, herrscht der gesetzliche Anschluss-Zwang und die untere Wasserschutz-Behörde wird die Betriebsgenehmigung der Bio-Kläranlage mit sofortiger Wirkung widerrufen. Sie müssen mit den anteiligen Anschluss-Gebühren und den Kosten für die Beseitigung der vollbiologischen Klärgrube auf dem Grundstück rechnen. Da es sich auch noch um ein Eckgrundstück handelt und die Gebühren nach den zur Straße hin bemessenen Grundstücksgrenzen berechnet werden, bilden 50 plus 40 Meter die Berechnungsgrundlage. Da die Tiefe des Grundstückes, laut geltender Gemeinde-Satzung, auch bis zu 40 Metern in die Gebühren-Kalkulation miteinbezogen wird, ergeben sich 90 x 40 = 3600. Diese Zahl wird mit dem, wiederum von der Gemeinde, festgesetzten Hebesatz von 4,20 Euro multipliziert, wodurch sich die zu erwartende Gebühren-Summe von 15.120.- Euro ergibt. Dies und die Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Biokläranlage in Höhe von weiteren 2.850.- Euro kann schon der Grund für den durch den Makler kommunizierten, dringenden Verkaufswunsch der Alteigentümer sein.

3. Der Kreis:

Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Kreisverwaltung, ob im Ort selbst Straßenbau-Maßnahmen geplant sind und ob davon das Grundstück betroffen ist. Sollte dies der Fall sein, nehmen Sie unbedingt Einsicht in die Straßenbaubeitragssatzung. Laut der gängigen Vorteilsregelung werden die nicht vom Land oder Bund geförderten Gesamt-Kosten für Straßenausbaumaßnahmen anteilig zwischen der Gemeinde und dem beitragspflichtigen Grundstückseigentümer umgelegt. Bei Innerort-Straßen hat der Anlieger 50% der Kosten für Fahrbahn, Radweg- oder kombiniertem Geh- und Radweg, sowie 65% der dazugehörigen Beleuchtungseinrichtungen zu tragen. Auf Grund der tatsächlichen Planung des Landkreises, die gesamte Region Fischland-Darss-Zingst Radwege-technisch rund um den Bodden zu erschließen, ist an dieser Stelle eine weitere Kostenstelle in Ihrer Erwerbs-Kalkulation von etwa 5.000.- Euro einzuplanen.

4. Das Dach und der Dachstuhl:

Ein Reet-Dach ist etwas wirklich ganz Besonderes und gibt dem Haus nicht nur das authentische und regional-typische Aussehen, sondern auch zusammen mit der Fachwerkbauweise ein wertvolles, unverwechselbares Raumklima. Achten Sie bei der Besichtigung darauf, ob sich auf dem Reet-Dach großflächige Algenteppiche gebildet haben oder ein massiver Moosbesatz zu erkennen ist. Dies sieht zwar romantisch aus, ist aber leider ein Zeichen mangelnder Belüftung und Pflege und ein schädlicher Pilzbefall wäre auch nicht auszuschließen. Erfreulicherweise haben die Alteigentümer das Dach immer gut belüftet und sorgfältig den regelmäßigen Säuberungen unterzogen. Solch ein Dach kann mühelos über hundert Jahre lang seinen Dienst tun. Nun eine sehr heikle Angelegenheit: die Prüfung des Dachstuhls auf einen etwaigen Holzbock-Befall. Bitten Sie den Makler bei der Besichtigungs-Tour, fünfzehn Minuten ganz allein im Dach verweilen zu dürfen. „Um die Ausstrahlung des Hauses in sich aufnehmen und emotional erspüren zu können“. Warum? Die Larve des Holzbocks erzeugt mit ihren Fresswerkzeugen deutlich hörbare Geräusche, die dem Aneinanderreiben von Fingernägeln ähneln! Danach führen Sie eine Sichtprüfung der Balken durch und klopfen diese mit einem Hammer, der übrigens bei keiner Hauskauf-Besichtigung fehlen sollte, ab. Einen ausgefressenen Balken erkennt man unverwechselbar an seinem hohlen Klang. Da hier alles gut aussieht und ohne die beschriebenen Nebengeräusche klingt, können Sie von einer ordentlichen Substanz ausgehen.

5. Die Kachelöfen 

Die Feuerstellen werden geprüft, indem man einfach etwas Zeitungspapier in der Brennkammer entzündet, denn so können Sie leicht feststellen, ob die Öfen einen ordentlichen Zug haben. Da die neue Bundesimmissionsschutzverordnung für ältere Holz- und Kohleöfen Grenzwerte vorschreibt, die pro Kubikmeter Abgas nicht mehr als 0,15 Gramm Staub und nicht mehr als 4 Gramm Kohlenmonoxid zulassen, muss mit Sicherheit ein Filtersystem im Kamin nachgerüstet werden. Hier sollten Sie von etwa 1000.- Euro inklusive der Schornsteinfeger-Gebühren ausgehen.

6. Die Elektrik

Prüfen Sie die elektrische Anlage! Nach den gängigen Richtlinien sollte jedes Großgerät, wie eine Spül-, Koch- oder Waschmaschine, sowohl über eine eigene Zuleitung als auch eine eigene Sicherung verfügen. Da in früheren Zeiten nicht sehr viel Strom verbraucht wurde, entsprechen in der romantischen Fischerkate sowohl die Hauptstrom-Verteilung als auch die Stromzuleitungen nicht mehr den heutigen Erfordernissen. Rechnen Sie also für die notwendigen Elektrik-Arbeiten mit etwa 6.500.- Euro.

7. Die Finanzierung:

Auf Grund der aktuellen Geldpolitik der EZB sind die Hypotheken-Zinsen äußerst niedrig. In obigem Beispiel plant der Grunderwerber ursprünglich 50 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren, also 60.000.- von 120.000.- Euro. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer einprozentigen Tilgung beträgt der Zinsdienst dann nur etwa 60 Euro monatlich. Dies erscheint auf den ersten Blick extrem günstig. Doch bis zu diesem Punkt sind noch lange nicht alle Kosten, die auf den Käufer zukommen werden, erfasst. Die in dieser Region durchaus übliche Maklerprovision beträgt in diesem Fall 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, mithin 8.568.- Euro. Als nächstes ist die Grunderwerbssteuer, die in Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent beträgt, zu kalkulieren, also weitere 6.000.- Euro. Die Notargebühren und der Grundbucheintrag sind bei diesem Kaufpreis nochmals mit etwa 450 Euro zu beziffern. Die Gesamt-Nebenkosten betragen dann rund 15.000.- Euro, wodurch der Kreditbedarf auf 75.000.- ansteigt. Wenn Sie nun die Summe von 22.970.- Euro an Abwasseranschluss-, Straßen- und Wegeausbau sowie die Beleuchtungs- und Altbaukörperbeseitigungs-Kosten hinzurechnen, liegt Ihre Finanzierungs-Summe schon bei 97.970.- Euro. Hinzu kommen noch die 12.500.- Euro für Straßenbaubeteiligung, Elektrik-Erneuerung und den Kaminfilter, also schon 110.470.- Euro. Zuzüglich einer Renovierungspauschale in Höhe von 9.500.- Euro sind das rund 120.000.- statt der gedachten 60.000.- Euro an zusätzlichem Finanzbedarf.

Fazit:

Die echten Kosten für dieses schöne historische Schmuckstück am Bodden liegen also bei tatsächlichen 180.000.- Euro.

„Bloß die Finger weglassen?“ - „Aber nein!“ 

Denn in dieser Lage ist ein solcher Preis immer noch als sehr günstig zu bezeichnen und Fischerkaten im Original-Zustand sind sowohl auf der Halbinsel Fischland-Darss-Zingst als auch an der gesamten südlichen Boddenküste nur noch rar gesät. 

Sagen Sie der Nachbarschaft zum guten Schluss der zweiten Besichtigung doch einmal das herzlichste „Hallo und guten Tag!“. Denn so kann man Dinge erfahren, von denen der Makler nicht sprechen will, und Sie gewinnen einen ersten Eindruck über die nächsten Anlieger.