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Oct

Der Wandel im Immobilienmarkt: Warum Makler wieder gefragt sind

In den letzten Jahren hat der deutsche Immobilienmarkt einen tiefgreifenden Wandel erlebt. Die Zeiten des einfachen Verkäufermarktes sind vorbei, und Makler sehen sich mit neuen Herausforderungen, aber auch Chancen konfrontiert.

Dieser Artikel beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, die Rolle der Makler und die Erwartungen von Verkäufern und Vermietern an Immobilienprofis.

Steigende Nachfrage nach Maklerdienstleistungen

Entgegen mancher Erwartungen zeigt sich in den letzten Jahren ein deutlicher Trend zur verstärkten Nutzung von Maklerdiensten beim Immobilienverkauf. Aktuelle Umfragen belegen diesen Trend eindrucksvoll:

Eine YouGov-Umfrage ergab, dass 29% der Verkaufswilligen einen Makler beauftragen wollen - ein bemerkenswerter Anstieg von 32% im Vergleich zu 2021.

Noch deutlicher fällt das Ergebnis einer Befragung der KSK-Immobilien aus: Hier gaben rund zwei Drittel (ca. 64%) der befragten Immobilieneigentümer an, für den Verkauf einen Makler beauftragen zu wollen.

In den Top 7-Immobilienmetropolen stieg der Makler-Marktanteil von 76% im ersten Quartal 2022 auf 79% im gleichen Zeitraum 2023. Bundesweit kletterte die Maklerquote bis Ende Mai 2023 sogar auf 68,1%. Diese Zahlen verdeutlichen einen klaren Trend weg vom Privatverkauf hin zur professionellen Vermarktung durch Makler.

 

Veränderte Marktbedingungen und längere Vermarktungszeiten

Die steigende Nachfrage nach Maklerdienstleistungen geht einher mit veränderten Marktbedingungen. Der ehemalige Verkäufermarkt hat sich in einen Käufermarkt verwandelt, was zu längeren Vermarktungszeiten führt.

Potenzielle Käufer sind vorsichtiger geworden, was auf gestiegene Lebenshaltungskosten und unsichere wirtschaftliche Aussichten zurückzuführen ist.

Die Energieeffizienz einer Immobilie gewinnt an Bedeutung. Objekte mit schlechter Energiebilanz oder hohem Sanierungsbedarf bleiben länger am Markt Verkäufer sind nicht immer bereit, die Preise für unsanierte Objekte entsprechend zu reduzieren, was zu längeren Vermarktungszeiten führt.

Lokale Arbeitsmarktsituation, Infrastrukturprojekte und demografische Entwicklungen beeinflussen die Nachfrage und damit die Vermarktungsdauer.

Strengere Bonitätsprüfungen und längere Bearbeitungszeiten wirken sich auf den Kaufprozess aus.

Steigende Zinsen und Inflation führen zu einer Zurückhaltung seitens potenzieller Käufer.

Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kann die Vermarktungsdauer erheblich verlängern. Immobilien, deren Preis 10% über dem Marktwert liegt, haben eine durchschnittliche Vermarktungsdauer von etwa 9 Monaten. Bei einem Preis 20% über dem Marktwert kann sich die Vermarktungsdauer auf 12 Monate und länger ausdehnen.

 

Die Rolle der Maklerprovision

Die Maklerprovision spielt eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für einen Maklerverkauf, da sie einen signifikanten Kostenfaktor darstellt. Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Region, liegt aber in der Regel zwischen 3% und 8% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. In Berlin und Brandenburg beträgt sie beispielsweise üblicherweise 7,14% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.

Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien. Das bedeutet, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel teilen müssen. Dies kann die finanzielle Belastung für Verkäufer reduzieren und somit die Entscheidung für einen Makler erleichtern.

 

Trotz der Kosten entscheiden sich viele Verkäufer für einen Makler, da dieser potenzielle Vorteile bietet:

  1. Professionelle Preisermittlung und Vermarktung

  2. Zugang zu einem breiten Netzwerk potenzieller Käufer

  3. Übernahme zeitaufwendiger Aufgaben wie Besichtigungen

  4. Rechtliche Absicherung und Vertragsgestaltung

  5. Es ist wichtig zu beachten, dass die Maklerprovision erfolgsabhängig ist. Der Makler erhält seine Vergütung nur bei erfolgreichem Verkaufsabschluss. Dies kann als Anreiz für eine effektive Vermarktung gesehen werden.

 

Erwartungen an Makler

Mit der zunehmenden Nachfrage nach Maklerdienstleistungen steigen auch die Erwartungen der Verkäufer und Vermieter. Sie stellen hohe Ansprüche an die Expertise und den Service von Immobilienmaklern:

  1. Marktexpertise: 95% der Eigentümer halten umfassende Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes für entscheidend. Makler sollten in der Lage sein, aktuelle Informationen zu Angebot, Nachfrage und Preisentwicklungen zu liefern.

  2. Professionelle Preiseinschätzung: Eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes ist für 88% der Befragten ein zentraler Aspekt.

  3. Effiziente Vermarktung: Von Maklern wird eine zielgerichtete Vermarktung erwartet, die den Zugang zu einem breiten Netzwerk potenzieller Interessenten sowie professionelle Vermarktungsstrategien umfasst.

  4. Umfassender Service: 80% erwarten eine ganzheitliche Betreuung während des gesamten Verkaufsprozesses. Dazu gehört die Übernahme zeitaufwendiger Aufgaben wie Besichtigungen und Verhandlungen.

  5. Rechtliche Sicherheit: Die fachkundige Prüfung der vertraglichen Details ist für 91% der Befragten unerlässlich.

  6. Preiserzielung und Effizienz: Für 91% der Befragten ist die Erzielung eines möglichst hohen Verkaufspreises wichtig oder sehr wichtig. Gleichzeitig wird eine zügige Abwicklung des Verkaufs bei geringem Aufwand für den Verkäufer erwartet.

  7. Transparenz und Kostenkontrolle: 33% der Befragten fordern eine transparentere Wertermittlung der Immobilie, während 28% eine bessere Beratungsqualität erwarten. Interessanterweise wünschen sich fast 50% der Befragten niedrigere Maklerkosten.

 

Maßnahmen zur möglichen Verkürzung der Vermarktungsdauer

Um den Herausforderungen des aktuellen Marktes zu begegnen und die Vermarktungsdauer zu verkürzen, können Makler verschiedene Maßnahmen ergreifen:

Realistische Preisgestaltung: Eine professionelle und marktgerechte Wertermittlung ist entscheidend. Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktungsdauer erheblich. Makler sollten Verkäufer bezüglich eines realistischen Angebotspreises beraten.

Hochwertige Präsentation: Professionelle Fotos, 360-Grad-Rundgänge und detaillierte Exposés können das Interesse potenzieller Käufer wecken. Ein guter erster Eindruck ist wichtig, da er über weitere Besichtigungen entscheidet.

Gezielte Vermarktungsstrategie: Eine breite Präsenz auf relevanten Online-Portalen, in sozialen Medien und lokalen Medien erhöht die Sichtbarkeit des Angebots. Makler sollten ihre Netzwerke und Kontakte nutzen, um potenzielle Käufer zu erreichen.

Qualifizierung von Interessenten: Eine sorgfältige Vorauswahl potenzieller Käufer kann unnötige Besichtigungen vermeiden und den Verkaufsprozess beschleunigen.

Schnelle Reaktionszeiten: Prompte Beantwortung von Anfragen und flexible Besichtigungstermine können das Interesse aufrechterhalten und den Verkaufsprozess beschleunigen.

Professionelle Beratung: Umfassende Fachkompetenz und eine gute Vorbereitung auf Kundenfragen können Kaufentscheidungen positiv beeinflussen.

Vorbereitung der Unterlagen: Eine vollständige Zusammenstellung aller relevanten Dokumente wie Energieausweis, Grundbuchauszug etc. kann den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen.

Home Staging: Die gezielte Inszenierung der Immobilie kann einen positiven ersten Eindruck verstärken und zu einem schnelleren Verkauf führen.

Kontinuierliche Marktbeobachtung: Eine regelmäßige Anpassung der Strategie basierend auf aktuellen Marktentwicklungen kann die Vermarktung optimieren.

Nutzung digitaler Tools: Der Einsatz moderner Technologien für Kundenverwaltung, automatisierte Prozesse und Online-Terminvereinbarungen kann die Effizienz steigern.

 

Optimierung von Immobilienanzeigen

Um die Reaktion auf Immobilienanzeigen zu optimieren und damit die Vermarktungsdauer zu verkürzen, können Makler folgende Maßnahmen ergreifen:

Ansprechende Präsentation:

  1. Hochwertige, professionelle Fotos verwenden, die die Immobilie von ihrer besten Seite zeigen.

  2. 360-Grad-Ansichten oder Videoführungen anbieten, um einen umfassenden Eindruck zu vermitteln.

  3. Grundrisse als gut lesbare PDF-Dateien bereitstellen.

Aussagekräftige Überschriften und Beschreibungen:

  1. Einen auffälligen, informativen Titel wählen, der die Besonderheiten der Immobilie hervorhebt.

  2. In der Beschreibung die charakteristischen Merkmale und Ausstattungsdetails betonen.

  3. Relevante Informationen wie Entfernungen zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc. angeben.

Optimierte Online-Präsenz

  1. Anzeigen auf relevanten Immobilienportalen schalten.
  1. Die eigene Website und digitale Visitenkarte für eine starke Online-Präsenz nutzen.
  1. Top-Angebote prominent auf allen digitalen Plattformen platzieren.

 

Zielgruppenorientierte Vermarktung:

  1. Die Anzeige auf die jeweilige Zielgruppe ausrichten.

  2. Alle relevanten Ausstattungsmerkmale und Eckdaten übersichtlich darstellen.

 Regelmäßige Überprüfung und Anpassung:

  1. Das Inserat nach etwa vier Wochen überprüfen und bei Bedarf anpassen.
  1. Die Vermarktungsstrategie kontinuierlich optimieren.

 Positive Bewertungen sammeln:

  1. Zufriedene Kunden um Bewertungen auf wichtigen Immobilienplattformen bitten.

 

Fazit

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Die steigende Nachfrage nach Maklerdienstleistungen geht einher mit höheren Erwartungen an deren Qualität und Effizienz. Gleichzeitig stellen längere Vermarktungszeiten und ein verändertes Marktumfeld Makler vor neue Herausforderungen.

Um in diesem anspruchsvollen Umfeld erfolgreich zu sein, müssen Makler ihre Dienstleistungen kontinuierlich optimieren und an die Bedürfnisse ihrer Kunden anpassen. Eine realistische Preisgestaltung, professionelle Präsentation, gezielte Vermarktungsstrategien und der Einsatz moderner Technologien sind dabei Schlüsselfaktoren.

Die Maklerprovision bleibt ein wichtiger Aspekt bei der Entscheidung für oder gegen einen Maklerverkauf. Hier gilt es, den Mehrwert der Maklerdienstleistung klar zu kommunizieren und durch exzellenten Service zu rechtfertigen.

Trotz der Herausforderungen bietet der aktuelle Markt auch Chancen für Makler, sich als wertvolle Partner im Verkaufsprozess zu positionieren. Diejenigen, die sich flexibel an die veränderten Bedingungen anpassen, ihre Expertise kontinuierlich erweitern und einen kundenorientierten Ansatz verfolgen, werden auch in Zukunft eine wichtige Rolle im Immobilienmarkt spielen.

Letztendlich wird der Erfolg von Maklern davon abhängen, wie gut sie die Balance zwischen den Erwartungen der Verkäufer, den Anforderungen des Marktes und ihrer eigenen Effizienz finden. In einem zunehmend digitalisierten Umfeld wird die Fähigkeit, moderne Technologien sinnvoll in den Vermarktungsprozess zu integrieren, zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil.

Die Zukunft des Immobilienmarktes bleibt dynamisch und herausfordernd. Makler, die sich kontinuierlich weiterbilden, flexibel auf Marktveränderungen reagieren und innovative Lösungen anbieten, werden ihre Position stärken können. Dabei wird die persönliche Beratung und Betreuung weiterhin ein zentraler Aspekt bleiben, der durch digitale Tools ergänzt, aber nicht ersetzt werden kann.

Die aktuelle Marktlage unterstreicht die Bedeutung einer realistischen Preisgestaltung und einer zielgruppengerechten Vermarktung. Makler, die ihre Kunden in diesen Bereichen kompetent beraten und unterstützen können, werden einen Mehrwert schaffen, der über die reine Vermittlungstätigkeit hinausgeht. Abschließend lässt sich sagen, dass der Wandel im Immobilienmarkt zwar Herausforderungen mit sich bringt, aber auch zahlreiche Möglichkeiten für Makler eröffnet, ihre Dienstleistungen weiterzuentwickeln und zu verbessern. In diesem sich verändernden Umfeld werden diejenigen erfolgreich sein, die es verstehen, Fachwissen, persönlichen Service und technologische Innovation zu einer ganzheitlichen, kundenorientierten Dienstleistung zu verbinden.