Die häufigsten Mängel bei Altbauten: Identifizieren Instandsetzung oder doch besser Abstand nehmen??

Altbausanierung: Eine lohnende Investition

Der Kauf oder die Sanierung eines Altbaus ist für viele Bauherren und Immobilienkäufer ein reizvolles Unterfangen. Die historische Atmosphäre, die Charakterzüge und die begehrte Lage in traditionellen Stadtteilen machen Altbauten zu einer beliebten Option. Allerdings sind sie oft mit Herausforderungen verbunden, die es zu bewältigen gilt. In diesem ausführlichen Artikel werden wir einen detaillierten Blick auf die häufigsten Altbaumängel werfen, wie Sie diese erkennen können, welche Sanierungsmöglichkeiten es gibt und in welchen Fällen es ratsam sein könnte, von einem Kauf abzusehen.

Der deutsche Altbaubestand und seine Herausforderungen

Deutschland ist reich an historischen Gebäuden, und diese prägen das Bild vieler Städte und Gemeinden. Laut einer Broschüre des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie aus dem Jahr 2014 bestehen etwa 39 Prozent des deutschen Gebäudebestands aus Häusern, die zwischen 1949 und 1978 errichtet wurden. Weitere 25 Prozent des Gesamtbestands sind noch älter. Dies bedeutet, dass rund 64 Prozent der Wohngebäude in Deutschland zu den Altbauten gehören, die oft ähnliche Schäden und Schwachstellen aufweisen.

Häufige Altbaumängel und Sanierungsbedarf

Der Verband Privater Bauherren (VPB) führte bereits im Jahr 2004 eine umfassende Umfrage durch, um die am häufigsten auftretenden Baumängel in Altbauten zu identifizieren. Die Ergebnisse dieser Untersuchung bieten wertvolle Einblicke in die typischen Probleme, denen sich Eigentümer historischer Immobilien stellen müssen.

- Haustechnik (73 Prozent): Die Haustechnik in Altbauten ist oft mangelhaft und entspricht nicht mehr den heutigen Energiestandards. Hierzu gehören veraltete Warmwasserleitungen, verbrauchsineffiziente Heizungssysteme und Armaturen. In vielen Fällen müssen diese Komponenten erneuert werden, um den Energieverbrauch zu reduzieren und den Wohnkomfort zu steigern.

- Wärmedämmung (70 Prozent): Die energetische Effizienz von Altbauten ist in der Regel nicht ausreichend. Die Dämmung entspricht oft nicht den heutigen Standards und muss modernen Anforderungen angepasst werden. Dies ist entscheidend, um den Wärmeverlust zu minimieren und den Wohnraum effektiv zu heizen.

- Keller (68 Prozent): Viele Altbauten verfügen über Keller, die in einem sanierungsbedürftigen Zustand sind. Häufige Probleme sind Feuchtigkeitseintritt und undichte Stellen. Dies erfordert eine gründliche Sanierung, um die Gebäudesubstanz zu schützen.

- Dach (56 Prozent): Das Dach ist eine weitere anfällige Stelle in vielen Altbauten. Hier sind marode Dachziegel, versottete Kamine, durchlöcherte Kamineinfassungen und morsche Dachlatten häufig anzutreffen. In den meisten Fällen wurden diese Dächer nicht ordnungsgemäß gewartet und erfordern eine umfassende Renovierung.

- Außenwände (33 Prozent): Der Putz an den Außenwänden bröckelt oft ab und muss erneuert werden. Dies ist notwendig, um das Mauerwerk und die innenliegenden Bauteile langfristig zu schützen.

Mängel an der Haustechnik bei Altbauten

Auch in denkmalgeschützten Altbauten gelten heute strenge Energieeffizienzvorschriften. Dies führt zu verschiedenen Sanierungsmaßnahmen:

Wasserleitungen: Alte Wasserrohre sind oft nicht mehr funktionsfähig und können sogar gesundheitsschädliches Blei enthalten. Der Austausch ist unerlässlich, um die Trinkwasserqualität sicherzustellen und mögliche Gesundheitsrisiken zu minimieren.

Stromleitungen: Oft findet man korrodierte elektrische Leitungen und zu wenige Steckdosen, die den modernen Bedarf nicht decken. In vielen Fällen ist es notwendig, das gesamte Elektrosystem zu erneuern, um den aktuellen Standards zu entsprechen.

Mängel in der Dämmung von Altbauten

Die Energieeinsparverordnung stellt hohe Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, was in Altbauten oft zu Problemen führt. Eine der wichtigsten Sanierungsaufgaben betrifft die Dämmung:

Schimmelbildung: Der Einbau neuer, dichter Fenster ohne gleichzeitige Fassadendämmung kann zu Schimmelproblemen führen. Der Grund ist, dass die alten Fenster bauphysikalisch besser zur Gebäudehülle passen. In solchen Fällen ist es ratsam, die alten Fenster vorerst zu belassen und die Dämmung als separate Maßnahme durchzuführen. Andernfalls besteht das Risiko, den Zustand der Bausubstanz zu verschlechtern.

Mängel an Fundamenten und Kellern bei Altbauten

Der Keller eines Altbaus ist ständig Feuchtigkeit ausgesetzt, insbesondere wenn die bei der Erbauung verwendeten Dichtungsmaterialien im Laufe der Zeit nachlassen. Dies erfordert eine gründliche Sanierung, die jedoch von außen erfolgen muss. Dies bedeutet, dass das Erdreich bis zu den Fundamenten entfernt werden muss, um eine wirksame Abdichtung zu gewährleisten. Eine nachträgliche Abdichtung von außen ist zwar aufwendig, aber in vielen Fällen unverzichtbar, um das Mauerwerk langfristig zu schützen.

Probleme mit salpetrigen Wänden und Kellern in Altbauten

Ein weiteres häufiges Problem in Altbauten ist das Auftreten von Salpeter, insbesondere in Kellerräumen. Salpeter entsteht durch die Reaktion von Kalk mit Ammoniumnitrat und weist auf feuchte Kellerwände hin. Salpeter ist an sich nicht gesundheitsschädlich, signalisiert jedoch Feuchtigkeitsprobleme, die langfristig zu Schimmel und in Fachwerkhäusern sogar zu Hausschwamm führen können. Daher ist es wichtig, die Ursache der Feuchtigkeit zu identifizieren und zu beheben.

Mängel am Dach von Altbauten

Dächer in Altbauten sind oft unzureichend gedämmt, insbesondere bis in die späten Siebzigerjahre hinein, plus Schäden durch eindringende Feuchtigkeit oder schadhafte Dachdeckung. Dies kann zu verschiedenen Problemen führen:

• Marode Dachziegel: Die alten Dachziegel sind oft in einem schlechten Zustand und müssen erneuert werden.

• Versottete Kamine: Die Kamine weisen Ablagerungen und Versottungen auf und müssen gereinigt oder saniert werden.

• Durchlöcherte Kamineinfassungen: Die Kamineinfassungen sind oft beschädigt und erfordern eine Reparatur oder Erneuerung.

• Morsche Dachlatten: In vielen Fällen wurden die Dachlatten nicht ordnungsgemäß gewartet und sind von Fäulnis betroffen. Ein Austausch ist auf jeden Fall notwendig.

   

In der Vergangenheit wurden Dächer oft mit Mineralwolle gedämmt. Heute weiß man, dass diese Materialien die Gesundheit gefährden und das Eindringen, bzw. das Halten von Feuchtigkeit in im Inneren des Gebäudes begünstigen können. Daher ist es oft erforderlich, diese Materialien sachgerecht zu entfernen und durch geeignetere Dämmstoffe zu ersetzen.

Darüber hinaus können in Altbauten Schädlingsbefall und Holzschädlinge auftreten. Käfer und Holzwürmer können das Holz angreifen und tragende Bauteile beschädigen. Wenn Holzmehl im Dachstuhl gefunden wird, kann dies ein Hinweis auf einen Schädlingsbefall sein. Die Identifizierung und Bekämpfung solcher Probleme ist entscheidend, um die Bausubstanz zu schützen.

Probleme mit den Außenwänden und Fassaden von Altbauten

Die Außenwände von Altbauten sind oft mit Putz versehen, der im Laufe der Jahre bröckelt und verwittert. Dieser Putz muss in der Regel erneuert werden, um das Mauerwerk und die innenliegenden Bauteile langfristig zu schützen. Andernfalls kann Feuchtigkeit eindringen und Schäden verursachen.

Mängel in Altbauten: Asbest, Schimmel und Holzschädlinge

In Altbauten, insbesondere solchen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, besteht oft die Gefahr von Asbest in Baustoffen und anderen problematischen Materialien. Asbest, teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder formaldehydhaltige Holzbauteile wurden in dieser Zeit häufig verwendet und können die Gesundheit gefährden. Eine Raumluftanalyse kann Aufschluss über die Belastung mit solchen Substanzen geben.

Ein weiteres ernstes Problem, das insbesondere bei Altbauten auftreten kann, ist der sogenannte "Echte Hausschwamm". Dieser Pilz kann Holzstrukturen und Bauteile zerstören und erfordert eine umfassende Sanierung. In vielen Fällen müssen alle betroffenen Bauteile vollständig entfernt und neu aufgebaut werden, um die Ausbreitung des Schwamms zu stoppen. Die Feststellung, ob ein Gebäude befallen ist, erfordert oft Materialproben und Analysen.

Vorbeugung ist besser als teuer instand setzen: Inspektion mit einem Bausachverständigen

Bevor Sie einen Altbauf erwerben, ist es ratsam, eine gründliche Begehung mit einem Bausachverständigen durchzuführen. Diese Experten sind geschult, um mögliche Baumängel und Risiken zu erkennen, die für Laien oft unsichtbar sind. Die Kosten für eine solche Begehung sind im Vergleich zu den möglichen Kosten für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in der Regel gering und belaufen sich meist auf weniger als 500 Euro.

Es gibt eine Reihe von Anzeichen, auf die ein erfahrener Bausachverständiger achtet. Dazu gehören:

• Verfärbungen im Putz: Verfärbungen oder Ablösungen im Putz können auf Feuchtigkeitsprobleme hinweisen.

• Wellige Tapeten: Unregelmäßigkeiten in Tapeten können auf Unebenheiten oder Feuchtigkeit hinter den Wänden hindeuten.

• Abblätternde Anstriche: Abblätternde Farbe kann auf Feuchtigkeitsprobleme oder Qualitätsprobleme hinweisen.

• Ungewöhnliche Gerüche: Bestimmte Gerüche, insbesondere feuchte oder modrige Gerüche, können auf Feuchtigkeitsprobleme oder Schimmel hinweisen.

• Holzmehl unter dem Dachsparren: Holzmehl im Dachstuhl kann auf Schädlingsbefall hinweisen.

• Alte Heizungsanlagen: Veraltete Heizungssysteme sind oft ineffizient und müssen erneuert werden.

• Feuchtigkeit am Fensterrahmen: Feuchtigkeitsspuren an den Fensterrahmen können auf undichte Fenster oder Feuchtigkeitsprobleme hinweisen.

• Zugerscheinungen: Zugluft in Räumen kann auf unzureichende Dämmung hinweisen.

Fazit

Die Sanierung oder der Kauf eines Altbaus kann eine äußerst lohnende Investition sein. Allerdings sollten Sie sich der potenziellen Herausforderungen bewusst sein. Eine sorgfältige Inspektion und eine durchdachte Planung sind entscheidend, um Baumängel zu identifizieren und zu beheben. Mit den richtigen Maßnahmen können Sie den Charme und den Wert Ihres Altbaus erhalten und steigern. Eine Investition in die Sanierung eines Altbaus kann nicht nur zu einem komfortablen und energieeffizienten Wohnraum führen, sondern auch zu einer langfristigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie beitragen.