Die wohl schönse Art Steuern zu sparen: Steuerersparnis und Förderung bei denkmalgeschützten Immobilien
Gerade wenn man auf der Suche nach einem historischen Bauernhaus oder Bauernhof ist, wird man immer wieder auf Objekte stoßen, die unter Denkmalschutz stehen. Das dies nicht immer von Nachteil sein muss, möchten wir Ihnen hier aufzeigen, denn
Denkmalgeschützte Immobilien bieten nicht nur einen besonderen historischen Charme, sondern auch attraktive steuerliche Vorteile und Fördermöglichkeiten. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten Aspekte für Kapitalanleger und Eigennutzer.
Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten
Denkmalgeschützte Immobilien profitieren von besonderen steuerlichen Abschreibungsregeln:
Kapitalanleger können 8 Jahre lang jährlich 9% und weitere 4 Jahre lang jährlich 7% der Sanierungskosten abschreiben.
Eigennutzer können 10 Jahre lang jährlich 9% der Sanierungskosten geltend machen.
Diese erhöhten Abschreibungssätze ermöglichen eine deutlich schnellere steuerliche Geltendmachung der Investitionskosten im Vergleich zu nicht denkmalgeschützten Immobilien.
Beispielrechnung
Ein Kapitalanleger investiert 200.000 € in die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes:
Jahre 1-8: Jährliche Abschreibung von 18.000 € (9% von 200.000 €)
Jahre 9-12: Jährliche Abschreibung von 14.000 € (7% von 200.000 €)
Die gesamte Abschreibung über 12 Jahre beträgt somit 200.000 €. Im Vergleich dazu würde eine normale lineare Abschreibung bei 2% pro Jahr nur 4.000 € jährlich betragen.
Kombination mit Standard-AfA
Zusätzlich zur erhöhten Abschreibung für Sanierungskosten kann auch die reguläre lineare AfA für die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück) geltend gemacht werden:
2% jährlich für Gebäude ab Baujahr 1925
2,5% jährlich für Gebäude vor 1925
Abzugsfähige Sanierungskosten
Bei der Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien können folgende Kosten steuerlich abgesetzt werden:
Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal
Maßnahmen, die zu einer sinnvollen Nutzung des Baudenkmals beitragen
Sanierung von Dach und Fassade
Installation einer neuen Heizungsanlage
Einbau neuer Fenster
Modernisierung von Sanitäranlagen
Einbau eines Bades
Nicht abzugsfähig sind hingegen Arbeiten an Außenanlagen des Hauses, Sanierung von neuen Gebäudeteilen, die nicht unter Denkmalschutz stehen, sowie Arbeiten an Garagen.
Die Rolle der Denkmalschutzbehörde
Die Denkmalschutzbehörde spielt eine entscheidende Rolle bei der steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten:
Alle geplanten Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt werden. Nur bei Zustimmung wird eine Denkmalbescheinigung ausgestellt, die für die steuerliche Geltendmachung notwendig ist. Die Behörde bewertet, ob die Maßnahmen der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen und zu einer sinnvollen Nutzung beitragen. Sie stellt sicher, dass die Sanierung denkmalgerecht erfolgt.
Nach Abschluss der Arbeiten stellt die Behörde eine Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt aus.
Kriterien der Denkmalschutzbehörde
Bei der Bewertung von Sanierungsmaßnahmen verwendet die Denkmalschutzbehörde folgende Kriterien:
- Erhaltung der historischen Substanz
- Notwendigkeit der Maßnahmen
- Vereinbarkeit mit der Denkmalschutzcharakteristik
- Denkmalgerechte Ausführung
- Beitrag zu einer sinnvollen Nutzung
- Schutz vor Schäden am Gebäude
- Genehmigungspflicht auch für kleinere Maßnahmen
Fördermöglichkeiten
Neben den steuerlichen Vorteilen gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten für Denkmäler:
Staatliche Förderprogramme:
Denkmalförderprogramme der Länder
Kommunale Förderprogramme
Bundesförderung für Denkmäler von nationaler Bedeutung
Europäische Förderung für international bedeutende Baudenkmäler
Stiftungen:
Deutsche Stiftung Denkmalschutz
Regionale Stiftungen (z.B. NRW-Stiftung)
KfW-Förderprogramme:
Kredite bis zu 120.000 Euro mit Tilgungszuschüssen für energetische Sanierungen
Investitionszuschüsse von bis zu 48.000 Euro für umfassende Sanierungen oder 10.000 Euro für Einzelmaßnahmen
Steuerliche Vergünstigungen:
Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungskosten
Sonderausgabenabzug für selbstgenutzte denkmalgeschützte Immobilien
Steuerbefreiungen bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer
Möglicher Erlass der Grundsteuer bei dauerhaften Verlusten
Fazit
Denkmalgeschützte Immobilien bieten erhebliche steuerliche Vorteile und Fördermöglichkeiten, die die höheren Sanierungskosten oft mehr als ausgleichen. Allerdings erfordern sie auch eine sorgfältige Planung und enge Abstimmung mit den Behörden. Eine professionelle Beratung durch einen Steuerberater und Denkmalschutzexperten ist dringend zu empfehlen, um alle Vorteile optimal zu nutzen und Fallstricke zu vermeiden.