Die wohl schönste Möglichkeit Steuern zu sparen

Gerade wenn man auf der Suche nach einem historischen Bauernhaus oder Bauernhof ist, wird man immer wieder auf Objekte stoßen, die unter Denkmalschutz stehen. Das dies nicht immer von Nachteil sein muss, möchten wir Ihnen hier aufzeigen, denn

die Sanierungskosten einer sich unter Denkmalschutz befindlichen Immobilie können Kapitalanleger acht Jahre lang mit je 9% und vier weitere Jahren lang mit je 7% steuerlich geltend machen. Eine komplette Denkmal-Abschreibung erfolgt also innerhalb von zwölf Jahren.

Eigennutzer denkmalgeschützter Bauernhäuser oder Bauernhöfe zum Beispiel schreiben so neun Jahre lang jeweils 9% ab. Zusätzlich kann man natürlich neben den Modernisierungskosten auch die Standard-Abschreibung von der Steuer abgesetzen. Denn das Finanzamt geht, zumindest rechnerisch, davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und  jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer nichts mehr wert ist.

Der Käufer einer Immobilie kann aus diesem Grund die Anschaffungs- und Herstellungskosten über eben diese Nutzungsdauer von der Steuer absetzen. Diese Abschreibung heißt im Finanzamt-Deutsch Abschreibung für Abnutzung (AfA). Sie ist übrigens für Neu- und Altbauten einheitlich geregelt: Die damalige degressive AfA wurde gestrichen, es blieb nur noch die lineare. Das bedeutet, dass der Abschreibungsprozentsatz über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich bleibt.

Vorsicht: Keine Abschreibung für das Grundstück

Abgesetzt werden können nur die hergestellten Gebäude, nicht aber der Grund und Boden auf dem diese stehen.

Die Erklärung: Ein Grundstück wird nicht abgenutzt. Sollte irgendwann einmal das Gebäude nicht mehr stehen, so besitzt man ja doch immer noch das Grundstück, das eventuell neu bebaut werden könnte.

Erwerber von gebrauchten Gebäuden können dieses linear abschreiben. Abgesetzt werden können hier fünfzig Jahre lang jeweils 2 % der Anschaffungskosten (ohne den Grundstücksanteil) von der Steuer.

Ausnahme: ältere Objekte, die vor 1925 gebaut wurden. Hier gilt dann eine Abschreibung von 2,5 %, verteilt über vierzig Jahre. Aber wie schon oben geschrieben, abgesetzt werden kann nur das Gebäude. Der anteilige Kaufpreis fürs Grundstück wird herausgerechnet. Dieser wird anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

AfA für Neubauten

Die ehemalige degressive AfA, die Immobilienbesitzern eine anfangs höhere Steuerersparnis ermöglichte, wurde bereits zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Für neu errichtete Objekte ab 2006 konnte jetzt auch nur noch die lineare AfA beansprucht werden, nämlich fünfzig Jahre lang jeweils 2 %. 

Denkmal AfA

Die unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sind für Steuersparer und Kapitalanleger sehr interessant. Die reinen Modernisierungskosten für solche Häuser können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich 9 % und weitere vier Jahre lang mit 7 % steuerlich geltend machen. Für die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten) gibt es zusätzlich die lineare AfA. Wichtig: Auch Eigennutzer von Denkmal-Immobilien profitieren von den hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten (zehn Jahre lang jeweils 9 %  der Sanierungskosten)

AfA für Modernisierung

Während die Anschaffungs- und Herstellungskosten für nicht selbst genutzte Landimmobilien über lange Jahre abgeschrieben werden müssen, können Abschreibungen für Modernisierungsarbeiten in einem relativ kurzen Zeitraum dem Finanzamt gegenüber geltend gemacht werden. Modernisierungs- und Sanierungskosten können gleichmäßig, über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren, abgesetzt werden. Wogegen kleinere Reparaturen sofort absetzbar sind.

Vorsicht bei Anschaffungsnahe Aufwendungen

Käufer von renovierungs- oder gar sanierungsbedürftigen Immobilien müssen beachten, dass Renovierungs-Abschreibungen über einen kurzen Zeitraum in den ersten drei Jahren nach Erwerb nur dann möglich sind, wenn die Kosten nicht mehr als 15 % (und das ohne die Mehrwertsteuer) der Anschaffungskosten betragen.

Liegen die in den ersten drei Jahren nach Kauf getätigten Investitionen höher, so werden diese Kosten steuerlich wie Anschaffungskosten behandelt mit der Folge, dass sie lediglich linear im Laufe von vierzig, beziehungsweise fünfzig Jahren abgeschrieben werden können.

Diese als "Instandhaltungsstau-Paragraph" verschmähte Regelung wird von vielen Experten zu recht bemängelt, da Erwerber alter Häuser notwendige Sanierungen aus steuerlichen Gründen verzögern könnten und so eventuell zwingend notwendige Instandsetzungen zu weit nach hinten verschieben.