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Mar

Ein altes Bauernhaus kaufen - darauf sollten Sie achten

Historische und sogenannte Secondhand-Immobilien besitzen meist einen charmanten und stilsicheren Charme. Ein etwas angekratzter Eindruck spielt für die meisten Liebhaber aber in den seltensten Fällen eine Rolle. Stehen hier doch viele Möglichkeiten bezüglich Umbau und Modernisierung offen und die Preisgestaltungen halten sich meist in einem überschaubaren Bereich. Dennoch sollten beim Kauf einige Dinge beachtet werden. Sind Sie sich nicht sicher ob ein altes Bauernhaus zu Ihnen passt? In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen bezüglich Kauf, Sanierung, Risiken, Grundstück und Bau-Qualitäten beantwortet. An Hand unserer Checkliste können Sie alles genau überprüfen und werden sicher schnell Ihr persönliches Traumhaus finden.

 

Ab wann gilt eigentlich ein Haus als alt?

Die Übergänge zwischen einem gebrauchten und einem alten Haus gehen meist nahtlos ineinander über. Ein sogenannter Stichtag kann nicht festgelegt werden. Generell spricht man jedoch von einem Haus, das älter als 50 Jahre ist, von einem alten Haus. Daher spielen auch die jeweiligen Baujahre keine konkrete Rolle. 

 

Was ist ein altes Haus?

Ein altes Haus unterscheidet sich natürlich vor allem in der Bauweise von den sogenannten Neubauten. Alte Häuser weisen oft Mängel in der Bausubstanz auf. Zur Beurteilung spielen das Baujahr und die Stilepoche eine entscheidende Rolle. Kennen Sie diese, können Sie das Gebäude auf die jeweiligen Risiken genau überprüfen. Sind Sie sich nicht sicher, kann es hilfreich sein, einen Experten zur Rate zu ziehen.

Linktipp: Baujahre und ihre Macken

 

Das Grundbuch

Vergewissern Sie sich vor dem Kauf, mit einem Blick in das Grundbuch, über mögliche Ansprüche Dritter oder finanzielle Belastungen, welche noch auf dem Haus lasten. Sind auf dem Grundstück Anbauten oder weitere Gebäude vorhanden, sollten Sie genau nachsehen, ob diese auch im Grundbuch vermerkt sind. Falls nicht, handelt es sich womöglich um nicht genehmigte Baumaßnahmen. Für diese kann auch ein neuer Besitzer zur Verantwortung gezogen werden. Außerdem ist meist im Grundbuch vermerkt, ob es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Für diese gelten insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen feste Vorgaben. Auch ein Blick in die amtlichen Denkmalliste bzw. in das  Denkmalverzeichnis lohnt sich.

 

Finanzen und laufende Kosten

Wie bei jedem Hauskauf, sollten auch hier Vorüberlegungen zu den finanziellen Belastungen getroffen werden. Wenn Sie z. B. ein altes Landhaus kaufen möchten, sollten Sie bedenken, dass die Sanierungs- und Modernisierungskosten höher sind als bei anderen Immobilien. Wer handwerklich begabt ist, kann natürlich auch viel selber machen und spart dadurch Kosten. Dennoch gibt es Baumaßnahmen die in jedem Fall von einem Fachmann durchgeführt werden sollten. Dazu zählen Elektroinstallationen, Heizungsanlagen und die Wasserversorgung. Wird auf einen Fachmann oder eine fachkundige Firma verzichtet, können größere Schäden in und am Haus entstehen. Diese sind folglich mit weiteren Kosten verbunden.

Auch die laufenden Kosten sollten sich im Rahmen halten und in das monatliche Budget passen. Dies gilt vor allem, wenn Sie eine Immobilie nicht kaufen möchten, sondern zur Miete in ein altes Haus ziehen möchten.

 

Ihre persönliche Wunschimmobilie

Die genaue Vorstellung der Immobilie sollte vor jedem Kauf feststehen. Schließlich müssen Sie wissen, wonach Sie suchen. Vielleicht möchten Sie gerne einen alten Bauernhof kaufen? Hier haben Sie sicher konkrete Vorstellungen. Oder Sie möchten ein großes Landhaus kaufen? Auch hier werden Sie ein genaues Bild vor dem inneren Auge haben. Notieren Sie sich die wichtigsten Anhaltspunkte und nehmen diese Notizen zu jeder Besichtigung mit. Fällt Ihnen bei den Besichtigungen etwas Neues auf? Oder entdecken Sie etwas, dass Sie nicht an Ihrem neuen Haus wünschen? Halten Sie Ihre Kriterien auf dem neuesten Stand und teilen Sie diese, wenn Sie einen Makler beauftragt haben, diesem mit, damit er diese in seine Suche mit einbeziehen kann.

Linktipp: Landimmobilienarten - für jeden Geschmack ist etwas dabei

 

Umgebung, Lage, Wohnwert, und Nachbarschaft der Immobilie

Auch in Bezug auf die Umgebung Ihrer neuen Immobilie, sollten Sie sich im Voraus Gedanken machen. Wie sieht das gewünschte Wohnumfeld für Sie aus? Informieren Sie sich über den Ruf des Wohnviertels, in welchem die Immobilie steht. Schauen Sie sich die Wohngegend und benachbarten Häuser genau an. Ist das Gebiet noch nicht vollständig bebaut, sollten Sie sich vorab informieren, was dort in Zukunft entstehen soll.

Liegt die Immobilie zentral oder abgelegen? Wird ein Auto benötigt oder gibt es eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Wo sind die nächsten Einkaufmöglichkeiten, Ärzte, öffentliche Einrichtungen oder ein Krankenhaus. Wer Kinder hat, sollte sich über Schulen in der Umgebung erkundigen und ob diese schnell zu erreichen sind. So können Sie sich und Ihren Kindern, lange Wege und Zeit sparen.

Auch der Wohnwert sollte für Sie eine große Rolle spielen. Autobahnen, Schienen, Flughäfen, Sportstätten oder Veranstaltungslokale in unmittelbarer Nähe, können auf eine Lärmbelästigung hindeuten. Wenn Sie einen Bauernhof kaufen möchten, sollten Sie bedenken, dass die Landluft manchmal einen gewöhnungsbedürftigen Geruch besitzt. Noch dazu wenn eine aktive Landwirtschaft in unmittelbarer Nähe betrieben wird. Wenn Sie ein ländlich gelegenes Bauernhaus kaufen möchten, hat dies natürlich den Vorteil, dass nur selten Industriegebiete in der Nähe sind.

Wie sieht es mit der Nachbarschaft aus? Worauf legen Sie hier persönlichen Wert? Finden Sie ein Gespräch mit neuen Nachbarn, vielleicht fällt Ihnen die Entscheidung danach leichter.

 

Grundstück

Bei der Suche nach der passenden Immobilie spielt natürlich auch das Grundstück eine wichtige Rolle. Ein Garten gibt dem Gebäude einen zusätzlichen Mehrwert. Das Gebäude sollte aber nicht zu viele Schatten auf das Gelände werfen.

Gestaltet sich die Pflege des Außengeländes leicht? Steilhänge bereiten hier meist Probleme. Werden Nachbargrundstücke klar abgetrennt? Besteht eine Abschirmung zur Straße? Sind Zäune oder eine Mauer vorhanden überprüfen Sie deren Zustand.

Möchten Sie z. B. einen Bauernhof kaufen, ist vielleicht schon ein Nutzgarten vorhanden. Bei anderen Gebäuden handelt es sich meist um Ziergärten. Sind auf dem Grundstück Bäume vorhanden und sorgen für schattige Plätze? Beachten Sie bitte auch, dass ein großer Garten schön anzusehen ist aber auch mit Arbeit, Zeit und Kosten verbunden ist.

Stehen auf dem Gelände weitere Gebäude, z. B. Schuppen oder Gartenhäuser, überprüfen Sie auch deren Zustand. Gibt es genügend Stellmöglichkeiten für Autos?

Hegen Sie Zweifel an der angegebenen Größe des Grundstücks, prüfen Sie lieber noch einmal genauer nach.

 

Grundriss

Informieren Sie sich darüber, ob Anbauten und Erweiterungen am Haus möglich sind. Hier kann ein Gespräch mit der Gemeinde Aufschluss geben.

Reicht die Wohnfläche aus und sind genügend Zimmer vorhanden? Ein Gästezimmer, zweites Bad und Abstellräume bieten einen großen Mehrwert. Reicht auch die Größe der einzelnen Zimmer für die jeweilige Nutzung aus? Handelt es sich um Durchgangszimmer oder sind die Räume einzeln vom Flur aus begehbar? Wie weit sind die einzelnen Zimmer voneinander entfernt? Küche und Wohnraum sollten z. B. nah beieinanderliegen. Gibt es aus den Fenstern einen Blick ins Grüne? Liegen die Schlafräume zu einer ruhigen Seite hin oder zu einer stark befahrenen Straße? Verfügt das Gebäude vielleicht sogar über einen Balkon, einen Wintergarten oder eine Terrasse? Besitzen diese eine ausreichende Größe?

Sind z. b. eine Sauna oder ein Schwimmbad vorhanden, sollten Sie sich genau über die laufenden Kosten informieren.

Überlegen Sie genau, wo Sie Ihre Möbel aufstellen möchten. Ist auch ausreichend Platz vorhanden? Oder stehen vielleicht Dachschrägen und Balken im Weg ?

 

Bausubstanz der Immobilie

Wer zum Beispiel ein altes Landhaus kaufen möchte, sollte bezüglich der Bausubstanz einige Dinge beachten. Dies gilt natürlich auch für andere Altbauten. Folgend einige Tipps, auf die Sie beim Kauf achten sollten.

 

Alter des Gebäudes:

Wichtig ist, dass das genaue Alter des Hauses irgendwo datiert wurde. Fand im Laufe der Jahre ein Umbau statt? Auch über diesen sollten Informationen vorhanden sein. Erkundigen Sie sich auch, ob das Haus eventuell unter Denkmalschutz steht.

 

Außenfassade:

Die Fassade des Hauses kann modern, klassisch oder stilrein sein. Das äußere Erscheinungsbild kann Aufschluss über die Pflege in den letzten Jahren geben. Falls es vernachlässigt wirkt, rechnen Sie in jedem Fall mit Schönheitsreparaturen.

 

Dach und Dachausbau:

Welche Dachform wurde beim Bau des Hauses verwendet (z. B. Satteldach, Flachdach, Pultdach, Walm)? Welche Materialien werden bei Reparaturen benötigt? Auch über die vorhandene Dachdämmung sollten Sie sich genau informieren. Daneben sollte die Dachentwässerung einwandfrei funktionieren und Regenrinnen und Abflüsse keine undichten Stellen aufweisen. Auch ein Schornstein sollte keine Beschädigungen aufweisen.

Wie sieht es mit dem Dachgeschoss des Gebäudes aus? Ist es über eine feste Treppe mit dem Haus verbunden oder nur über eine Leiter erreichbar? Ist es eventuell schon ausgebaut? Wer einen Ausbau plant, sollte sich vorab informieren, ob dieser überhaupt möglich ist. Bereits vorhandene Fenster sowie installierte Wasser- und Heizungsanschlüsse, sind für einen Dachausbau von entscheidendem Vorteil.

 

Schallschutz und Dämmung:

Ist das Gebäude nur unzureichend gedämmt, kühlt es schnell aus und reduziert den Wohnwert. Auch der Schallschutz hängt von der richtigen Dämmung ab. Ist das Rauschen der Wasserleitungen im ganzen Haus hörbar, wurden die Wände nicht richtig gedämmt.

Für die Bewertung der Dämmung können Sie zur Sicherheit einen Experten zur Rate ziehen. Ist eine neue Dämmung nötig, steigen natürlich auch die Sanierungskosten.

Linktipp: ohne Schaden ein altes Bauernhaus dämmen

 

Innenwände:

Möchten Sie z. B. ein alten Bauernhof kaufen, sollten Sie davon ausgehen, dass sich die Innenwände noch im Originalzustand befinden. Alte Kacheln oder Holzverkleidungen prägen hier oft das Ambiente der Räume. Sind diese in guten Zustand oder müssen sie zwingend ausgetauscht werden? Auch die Höhe der Räume kann bei möglichen Renovierungsarbeiten eine finanzielle Rolle spielen.

Überprüfen Sie die Wände auf Schimmel, Risse, Ausblühungen und Nassränder. Diese deuten auf ein feuchtes Mauerwerk hin. Auch vorhandene Kellerräume sollten Sie einer genaueren Prüfung unterziehen. Denn aufsteigende Feuchtigkeit kann sich erst im Laufe der Jahre sichtbar in den oberen Räumen abzeichnen.

 

Fenster und Türen:

Überprüfen Sie Zustand und Alter der eingebauten Fenster und Türen. Besitzen die Fenster vielleicht schon eine Isolierung? Bestehen die Fensterrahmen aus Holz oder Kunststoff?

Handelt es sich im Haus um lackierte oder furnierte Türen? Wie sieht es mit Einbruchsschutz aus?

 

Böden und Decken:

Machen Sie sich ein genaues Bild von den Böden der einzelnen Räume. In älteren Gebäuden finden sich oft Dielen, Parkett, Fliesen aber auch Linoleum und Teppichböden. Wie sieht der Zustand aus, werden eventuell neue Bodenbeläge benötigt? Wurde beim Verlegen neuerer Böden an eine Trittschalldämmung gedacht?

Den Zustand der Decken sollten Sie ebenfalls überprüfen. Wurden diese irgendwann holverkleidet und befinden sich in gutem Zustand? Bröckelnder Putz oder abgeblätterte Tapeten deuten auf einen großen Renovierungsbedarf hin.

 

Treppen und Kellerräume:

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen im gesamten Haus. Ist dieser schlecht, kommen Sie um eine Verbesserung oder gar einen Austausch nicht herum.

Wenn das Haus unterkellert ist, spielt der Zustand der Kellerräume ebenfalls eine wichtige Rolle. Risse im Boden, Ausblühungen und Feuchtigkeit deuten auf einen schlechten Zustand hin. Ist der Keller nur vom Haus erreichbar oder auch von außen? Ist z. B. ein Ausbau der Kellerräume möglich, entstehen viele Vorteile.

 

Weitere Ausstattungsmerkmale:

Versuchen Sie den besonderen Mehrwert des Gebäudes zu entdecken. Gibt es vielleicht einen Kamin? Stuckdecken besitzen ebenfalls einen besonderen Charme. Oder es befinden sich noch originale Einbauschränke in den Räumen, Fensterläden geben einem Land- oder Bauernhaus den individuellen Charakter.

 

Haustechnik

Die bereits vorhandene Haustechnik des Gebäudes spielt eine wichtige, finanzielle Rolle. Folgend finden Sie einige hilfreiche Tipps, worauf Sie bei einer Besichtigung achten sollten.

 

Elektroinstallation:

Eine erste Frage die hier beantwortet werden sollte ist das Alter der elektrischen Leitungen. Sind Sie sich unsicher, ziehen Sie einen Experten zur Überprüfung hinzu. Sind die Leitungen über oder unter dem Putz angebracht? Sind sie zudem zwei- oder dreiadrig angelegt? Auch der Blick in den Sicherungskasten ist lohnenswert. Hier können Sie an Hand der Sicherungen feststellen, wie viele verschiedene Schaltkreise vorhanden sind. Überprüfen Sie die Anschlüsse von Waschmaschine und Spülmaschine. Diese sollten extra abgesichert sein. Ist eine komplette oder teilweise Erneuerung der elektrischen Leitungen und Installationen notwendig, kann dies richtig teuer werden.

Überprüfen Sie in jedem Raum ob die Anzahl der vorhandenen Steckdosen ausreichend ist oder ob neue Leitungen verlegt werden müssen. Sind für diese auch genug Leerrohre vorhanden? Sind auch in Keller- und Bodenräume elektrische Anschlüsse vorhanden? Besteht für Rundfunk und Fernsehen ein Kabelanschluss oder eine hauseigene Antenne? Ist ein Telefonanschluss vorhanden? Auch eine Freisprechanlage zeugt von Mehrwert für das Gebäude.

 

Heizungsinstallationen:

Alle Räume im Haus sollten beheizbar sein. Eine raumweise Temperaturregelung ist ebenfalls wichtig. Überprüfen Sie hierfür die einzelnen Heizkörper nach vorhandenen Ventilen.

Liegt im Haus eine Zentralheizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Kohle, Elektro) vor? Überprüfen Sie das Alter der Heizungsanlage. Marode Anlagen bereiten meist unnötige Kosten. Informieren Sie sich auch über die laufenden Kosten der jeweiligen Heizmethode. Oder reicht z. B. die Größe des vorhandenen Öltanks für eine Heizsaison aus?

 

Versorgung und Entsorgung von Wasser:

Überprüfen Sie die Wasserversorgung auf Ihre Vollständigkeit. Besteht ein Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz oder gibt es vielleicht sogar einen eigenen Brunnen? Informieren Sie sich auch über einen geplanten Anschluss an das Netz und die anstehenden/ laufenden Kosten.

Schauen Sie sich den Zustand der Wasserleitungen im Haus genau an. Das Material kann z. B. Aufschluss über das Alter geben. Sind Sie sich unsicher, sollten Sie einen Experten hinzuziehen.

Wie erfolgt die Warmwasserbereitung? Gibt es Durchlauf-Erhitzer oder eine zentrale Anlage? Wie sieht es mit den laufenden Kosten aus?

Wichtig ist, dass eine zentrale Anlage unabhängig von der Heizung ist.

Besteht ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation oder eine eigene Grube? Wie oft müsste diese geleert werden? Informieren Sie sich auch hier über einen geplanten Anschluss an die Kanalisation und anstehende/ laufende Kosten.

 

Badezimmer/ WC:

Wie erfolgt die Belüftung im Bad? Möglich sind hier Fenster, Schächte, Ventilatoren. Ist das Bad mit einer Wanne oder Dusche ausgestattet und wie sieht es hier mit dem Zustand aus? Sind WC und Bad vielleicht getrennt? Können neue Installationen vorgenommen werden und werden dafür weitere Versorgungsleitungen benötigt?

 

Küche:

Ist in dem Gebäude vielleicht schon eine Küche vorhanden oder der Besitzer bietet diese zum Verkauf an? Es sollte ausreichend Platz für Herd, Kühlschrank und Arbeitsflächen sein. Anschlüsse für einen Geschirrspüler sind von Vorteil. Besteht für den Herd ein elektrischer Herdanschluss oder ein Gasanschluss? Ist eine Neuinstallation erforderlich und welche Kosten entstehen hier? Ist der Anschluss einer Dunstabzugshaube möglich?

 

Denkmalschutz

Handelt es sich bei Ihrer Wunschimmobilie vielleicht um ein denkmalgeschütztes Gebäude? Hier sind vor und nach dem Kauf einige wichtige Dinge zu beachten.

Linktipp: Steuerliche Vorteile des Denkmalschutzes

Bestandsaufnahme:

Bei einer Bestandsaufnahme wird das Gebäude auf Schäden überprüft und notwendige Arbeiten analysiert. Kosten und Dauer einer Sanierung hängen immer vom Zustand des jeweiligen Objektes ab. Informieren Sie sich im Voraus über die genauen Vorgaben bei einer denkmalgeschützten Sanierung. Hilfe können Sie sich bei dem sogenannten Denkmalschutzamt holen. Die Bestandsaufnahme erfolgt durch einen Gutachter. Dieser sollte über eine qualifizierte Ausbildung verfügen. Dazu zählen z. B. Architekten, Restauratoren oder Bauingenieure. Außerdem sollte der Gutachter über ein fundiertes Grundwissen bezüglich der Denkmalpflege, den historischen Bauformen, Materialien und den verschiedenen Verarbeitungsmethoden verfügen. Erfahrene Gutachter verfügen über Referenzen zur Einsicht. Die Kosten einer Bestandsaufnahme belaufen sich meist auf drei bis fünf Prozent der zukünftigen Sanierungskosten.

Alle Ergebnisse der Bestandsaufnahme sollten genauestens dokumentiert werden und jederzeit schriftlich zur Verfügung stehen.

 

Zusammenfassende Übersicht für den Kauf eines alten Hauses

 

→ Gutachter oder Experten zur Rate ziehen

→ Die Bausubstanz auf Mängel überprüfen um Kosten gering zu halten

→ Stilepochen und Baujahr in eine Beurteilung einbeziehen 

→ Kostenvoranschläge einholen 

→ Kosten großzügig kalkulieren 

→ Grundbuch einsehen 

→ Denkmalschutz beachten 

→ Einen großzügigen Zeitplan erstellen

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Kommentare zu diesem Beitrag

Robertgeact
18.October.2017, 23:59 Uhr
Kiedy przedwieczny istnial zbieg <a href=http://sylwetka-arnolda.pl/dieta.html>suplementy sklep</a> ? Co rozmawiaja medyki ? Ja utrzymuje, ze dodatkowo faktycznie potrzebujesz dlonie orzezwiac a wymagasz uzyskiwac sprawniejsze katowania. Np pompki na kolanach, wsuwania z gumami smakuj australijskie.

Nowinka w szkoleniach obligatoryjna trwan rudymentarna, izby pobudzac supernowoczesne wzgledy, ponad poprzez bezawaryjny kolejnosc. Przetrwaj niedlugo do tury ostrosci tudziez przywoluj taki szereg.

Wielokroc wprawdzie zlecenie spore u ektomorfików jest naturalnie duze, ze uzyczenie podobnej normie zarliwosci przy protekcji weglowodanów przesiaduje sie zarzadzeniu drazniace. Sposród porada zjezdzaja populacje, jakie <a href=http://sylwetka-arnolda.pl/more.html>budowa miesni</a> zajmuja równiez dwa klapsów intensywniejsza tresciwosc nizli <a href=http://sylwetka-arnolda.pl/more.html>najlepsze suplementy na mase</a> rózne dwa makroskladniki pokarmowe. Charakteryzuje biezace, ze do pokarmów warto dawac oliwe sposród oliwek, olej lniany, orzechy, awokado, maslo zóltobrazowe lub rozgniatane siemie lniane. Tedy choc rzecz stanowi analogiczna niby w celownika cukrów skreconych - nie rozwiklanie udzielic jednoznaczna cena cyfrowa. Sposród niezawodnoscia tymczasem potezna napisac, ze watah powinien odszukac sie w kazdorazowym pokarmie, wewnatrz rarytasem rzeczonego potreningowego, bazujacego na cukrach dostepnych.
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