Erweiterte Aufklärungspflicht: BGH stärkt die Rechte von Immobilienkäufern bei Mängeln
Am 15.09.2023 hat der Bundesgerichtshof ein wegweisendes Urteil (Az. V ZR 77/22) gefällt, das die Rechte von Immobilienkäufern in Deutschland erheblich stärkt. Dieses Urteil markiert eine Verschiebung in der Rechtsprechung des BGH bezüglich der Risikoverteilung und Aufklärungspflichten bei Immobilienkäufen. In diesem Artikel werden wir den Sachverhalt näher beleuchten, die bisherige Rechtslage bei Immobilienverkäufen erläutern und die Vorteile für Käufer im Falle von Mängeln nach dem Kaufvertragsabschluss darstellen.
Bisherige Rechtslage für Mängel bei Immobilienkäufen
Die aktuelle Rechtslage in Deutschland bezüglich Mängeln bei Immobilienkäufen beruht auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es gibt verschiedene Arten von Mängeln, darunter offene Mängel, versteckte Mängel und arglistig verschwiegene Mängel. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie bei Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich nicht für die vertraglich vorgesehene Verwendung eignet. Rechtsmängel treten auf, wenn Dritte Rechte geltend machen können, die nicht im Kaufvertrag übernommen wurden.
Im Rahmen eines Immobilienverkaufs haftet der Verkäufer gemäß den §§ 434 ff. BGB für Mängel. Dies kann zu Schadensersatzansprüchen, Minderungsansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen führen, wie in § 437 BGB festgelegt (alternativ § 123 BGB bei Arglist). Die Mängelhaftung ist jedoch zeitlich begrenzt, und Käuferansprüche verjähren normalerweise fünf Jahre nach der Übergabe der Immobilie.
Die Haftung des Verkäufers kann im Kaufvertrag ausgeschlossen werden, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen. Dies führte dazu, dass viele Bestandsimmobilien unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft wurden, insbesondere bei Privatverkäufen.
Erweiterung der Käuferrechte und Modifizierung der Aufklärungspflichten
Das Urteil des BGH vom 15.09.2023 hat die bestehende Rechtslage zu Gunsten der Immobilienkäufer modifiziert. Insbesondere erweitert der BGH die vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Immobilie, wodurch die Haftung bei Mängeln zugunsten des Käufers gestärkt wird.
Der BGH stellt klar, dass die Möglichkeit zur Unterrichtung über potenzielle Mängel und offenbarungspflichtige Umstände an der Immobilie allein nicht die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung und Mitteilung dieser Umstände und Mängel ausschließt. Verkäufer können zwar davon ausgehen, dass Käufer bei einer Besichtigung Mängel erkennen können, ohne dass eine gesonderte Aufklärung erforderlich ist. Diese Annahme trifft jedoch nicht zu, wenn der Verkäufer dem Käufer lediglich Unterlagen und Informationen zur Verfügung stellt und davon ausgeht, dass der Käufer diese selbstständig auf Mängel prüft.
Fazit:
Diese Entscheidung des BGH verschiebt die Rechtslage erheblich, da sie Immobilienverkäufern und Maklern neue Pflichten auferlegt. Verkäufer müssen nun sorgfältig überlegen, wie sie mit potenziellen Käufern interagieren und welche Informationen sie bereitstellen müssen, um keine Schadensersatzansprüche und Rückabwicklungsansprüche zu riskieren.