Kann ein Makler Provision verlangen - Provisonshinweis per E-mail?

In dem vorliegenden Fall ging es um die Frage, ob ein Makler von einem Käufer eines Einfamilienhauses Provision verlangen kann, wenn er in der E-Mail-Korrespondenz mit dem Käufer auf die Käuferprovision von 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer hingewiesen hat und der Käufer danach um Durchführung eines Besichtigungstermins bittet, dieser mit dem Makler durchgeführt wird und der Käufer das Objekt schließlich erwirbt.

Die Sachlage

Der Makler hatte geklagt, nachdem der Käufer mit Hinweis auf den fehlenden Maklervertrag die Provision nicht zahlen wollte. Hier war letztlich die Rechtsfrage zu klären, ob auch nach neuem Provisionsrecht ein konkludenter Maklervertragsabschluss zulässig ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschied in seinem Urteil vom 26.09.2023 (8 U 138/22), dass die per E-Mail niedergelegten Erklärungen der Textform des § 656a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) genügen. Der vom Makler erklärte Provisionshinweis stellte einen Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags dar, den der Käufer durch den geäußerten Wunsch, einen Besichtigungstermin durchzuführen, angenommen hat.

Die Urteile und Gesetze

Die Entscheidung des OLG Zweibrücken entspricht den von der höchstrichterlichen Judikatur entwickelten Grundsätzen zum konkludenten Vertragsabschluss (BGH, IMR 2012,298). Dabei wird ein Vertrag nicht ausdrücklich, sondern durch schlüssiges Verhalten geschlossen. Gemäß § 656d BGB kann zwar zwischen den Parteien des von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrages sowie zwischen dem Makler und derjenigen Partei, bei der es sich nicht um den ursprünglichen Vertragspartner des Maklers handelt, eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten geschlossen werden. Diese Vorschrift findet jedoch keine Anwendung auf eine Vereinbarung, mit der ein originärer und eigenständiger Provisionsanspruch des Maklers begründet werden soll. Stattdessen steht dem Makler ein Lohnanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB zu, wenn ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist. Dabei muss die für die Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform eingehalten werden.

Fazit

In dem vorliegenden Fall kam das OLG zu dem Schluss, dass ein Maklervertrag mit der Klägerin durch die Ehefrau des Beklagten als dessen Stellvertreterin abgeschlossen wurde und die dazu notwendigen Erklärungen in der E-Mail-Korrespondenz enthalten waren. Die per E-Mail übersandten Erklärungen genügten den Anforderungen an die Textform nach § 126b BGB und damit dem Formgebot des § 656a BGB. Somit hatte der Makler einen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohns gegen den Beklagten aus § 652 Abs. 1 BGB, da ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen war und die gesetzlichen Formvorschriften eingehalten wurden.